六安市2022年城镇老旧小区改造实施方案

为深入全面推进城镇老旧小区改造工作，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《安徽省人民政府办公厅关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（皖政办〔2020〕21号）等文件精神，结合我市实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）工作目标。按照“以人为本、因地制宜、居民自愿、保护优先、建管并重”和“先拆违、后改造”的原则，稳步推进城镇老旧小区改造工作。到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。到“十四五”末，2000年底前建成的城镇老旧小区应改尽改；有条件的县、区，力争完成2005年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

（三）改造范围。重点改造建成于2000年底前、基础设施和公共服务设施老旧缺失、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区（包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区）。已按照地方有关规定实施基础类改造的小区，可在改造内容不重复的前提下，对房屋、小区环境和配套设施等进行改造完善和提升，提高品质。有条件的县区在重点改造小区应改尽改前提下，适当放宽改造年限，提前对2005年底前建成的老旧小区进行改造。

二、主要任务

（一）编制规划计划。各县区要组织开展全面调查摸底，摸清城镇各类老旧住宅小区房屋、土地及相关基础设施、权属情况、群众改造意愿、筹资能力、引入社会资本可行性等基本情况，并登记造册。结合摸底情况，对照城市规划，梳理老旧小区周边空间资源，编制“十四五”城镇老旧小区改造规划，统筹安排城镇老旧小区改造时序、内容。根据老旧小区改造规划建立项目库和分年度实施计划，并根据实施情况及时对项目库和实施计划进行动态调整。（责任单位：各县区政府、市住建局、市发改委、市财政局）

（二）明确改造类型。分为基础类、完善类和提升类：

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

（三）实施连片改造。将老旧小区改造与城市有机更新、海绵城市建设、城市生态保护与修复、棚户区改造、旧城改造、完整居住社区建设补短板等项目捆绑打包，进行跨片区组合改造。通过拆除违建、打通围墙、畅通微循环、设施共建共享等方式，将片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散楼房进行归并整合，拓展公共空间，整合共享公共资源，实施集中连片整体改造，推动配套较差的零散老旧小区整合为安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。支持部分零星用地和既有用房实施新建、改（扩）建以及通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加老旧小区配套服务用房、优化整合老城区社区用房。鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋，提供给街道、社区用于老旧小区养老托育、医疗卫生等配套服务。（责任单位：各县区政府）

（四）开展危险房屋整治。深入开展城市房屋安全专项整治工作，落实房屋所有人主体责任。对经鉴定的危险房屋，房屋所有人必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮处理。鉴定为D级的危房，需要通过棚户区改造方式消除安全隐患的，按照城市棚户区改造政策，优先纳入棚户区改造计划；对未纳入棚户区改造计划的，由属地政府组织实施危旧房改造。（责任单位：各县区政府）

（五）建立改后管养机制。建立健全街道（乡镇）、社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，协商确定改造后的小区管理模式、管理单位，明确管养责任，加强后续管理，巩固改造成果。无物业管理的老旧小区在改造后，应在街道办事处（乡镇政府）、社区组织协调指导下，由业主及时依法选聘物业服务企业，签订物业服务合同；暂无业主大会的小区，由街道办事处（乡镇政府）、社区牵头征求业主意见，可通过托管、社会组织代管、居民自管等方式进行管理。鼓励各县区采取以奖代补方式，扶持老旧小区物业管理，提高运转效率和服务质量，逐步实现收支平衡。（责任单位：各县区政府）

三、实施程序

老旧小区改造项目要按照“统筹谋划、精准识别、有序实施、高效推进”的原则，执行国家关于工程建设项目的管理规定和建设标准，依法办理工程招投标、施工许可、竣工验收等相关手续。

（一）调查摸底。以社区为基本单元，摸清老旧小区房屋、环境、设施现状及周边基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套基础设施、公共活动空间、经济文化等基本情况。依据城镇老旧小区改造规划，在调查摸底、征求意见的基础上，按照区位相近、资源共享等原则，科学划分改造区域，鼓励实施连片改造，合理确定改造范围，形成改造项目，明确项目实施（投资）主体。（责任单位：各县区政府）

（二）征求意见。各县区要充分征求居民意见，在改造前组织街道社区入户摸底，发放《老旧小区改造居民需求调查表》，收集居民改造需求，同时利用官方网站、手机APP等电子媒体广泛征求群众意见。改造方案初稿制定后，街道社区要组织居民进行方案论证，再次征求群众意见。居民对小区实施改造、结合改造同步完善小区长效管理机制形成共识的，方可纳入改造计划。（责任单位：各县区政府）

（三）拆除违建。在实施老旧小区改造前对业主擅自圈占公共用地、毁绿种菜、侵占消防通道、擅自搭建建筑物和构筑物等行为进行集中整治。所在街道办事处（乡镇政府）、社区要摸清基本情况，经自然资源部门认定属于违法建设的建筑物和构筑物，由城管部门依法查处；圈占公共用地、毁绿种菜、侵占消防通道的临时搭建由街道办事处（乡镇政府）牵头综合整治。（责任单位：各县区政府、市自然资源局、市城管局）

（四）方案论证。要在充分了解居民需求，体现居民、社区、物业服务企业或小区管理单位的意见，并征求相关部门和专营单位意见的基础上，由属地政府制定改造方案。改造方案应包含编制依据、项目概况、现状分析及改造需求、改造内容、方案设计、资金筹措、组织实施、建后管养等内容。列入市本级政府性投资项目的，改造方案编制完成后及时上报市住建局，由市住建局组织发改、财政等市直部门及相关专家进行方案论证后方可实施招标。鼓励建设单位采用工程总承包EPC招标方式，积极采用设计和施工一体化招标或设计、施工单位联合体投标方式。改造方案经法定比例以上居民书面（线上）表决同意，且居民对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等集体协商形成共识并书面（线上）确认的，方可开工改造。（责任单位：各县区政府、市住建局、市发改委、市财政局、市自然资源局、市公管局、市经信局）

（五）过程管理。优化项目立项、用地、规划审批程序，简化施工许可证办理手续，提升项目审批效率。落实参建各方的主体责任，建设主管部门要根据省民生工程和保障性安居工程有关要求，将城镇老旧小区改造工程作为日常质量监督的重点，指定专职负责人，制定全过程质量监督计划，加强对工程质量的监督和服务。建立改造项目基础数据库，及时更新项目进度和监管记录，利用信息化手段，切实加强对项目实施跟踪监管。加强项目资金跟踪审计，确保资金高效安全使用。在实施过程中，要发动居民配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。（责任单位：市住建局、市发改委、市财政局、各县区政府）

（六）规范验收。工程竣工后，实施主体要依托工程建设项目审批管理系统，组织开展建设单位、参建单位、社区、居民代表及相关部门等联合竣工验收。竣工验收后，县区老旧小区改造主管部门要及时组织相关单位及专家，依据年度计划、项目实施方案等进行项目综合验收。实施主体在申报综合验收时，要同步建立小区后续长效管理机制，报送小区后续管理方案。小区后续管理方案需明确小区的管理模式、管理规约及居民议事规则等。（责任单位：各县区政府）

四、资金共担

老旧小区的改造资金应当结合拟改造项目的具体特点和改造内容，通过政府资金补助、居民合理出资、管线单位和原产权单位积极支持、社会力量以市场化方式参与、金融机构可持续方式支持等方面，合理确定资金分担机制。

（一）政府资金补助。加大政府支持力度，积极争取中央和省级补助资金。列入市本级政府性投资计划的项目，由市级财政负责配套资金，其余项目配套资金由各县区自筹。各县区要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。各县区要进一步加强资金使用监管，完善资金监管制度，强化绩效评价结果应用，提高资金使用效益。（责任单位：市财政局、市发改委、市住建局，各县区政府）

（二）个人出资。按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。涉及水、电、气改造费用应由业主承担的部分，按照有关规定执行。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住房改造。（责任单位：市城管局、市公积金中心、各县区政府）

（三）管线单位和原产权单位出资。供水、供电、燃气、通信、有线电视等专营管线改造，产权属于专营单位的，由专营单位承担相应改造费用。对于通信和广播电视设施设备改造，多网合一方式入地敷设及架空改造费用纳入老旧小区改造建设项目概算。规范老旧小区改造涉及居民报装燃气、供水等收费行为，坚决防止在改造项目中乱收费、捆绑收费、搭车收费等违规行为。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金支持。公房产权单位应出资参与改造。（责任单位：各县区政府、市经信局、市发改委、市住建局）

（四）拓宽资金来源。鼓励金融机构加大对老旧小区改造的支持力度。鼓励通过市场化运作方式吸引社会资本参与老旧小区改造提升工程。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。（责任单位：各县区政府）

五、保障措施

（一）加强组织领导。将“六安市城市老旧小区整治改造工作领导小组”调整为“六安市城市更新暨城镇老旧小区改造工作领导组”（以下简称领导组），由市政府主要负责同志担任组长，分管负责同志任副组长，各县区政府（管委）及市直相关部门主要负责人为成员。领导组下设办公室，办公室设在市住建局，负责城镇老旧小区改造工作的统筹谋划、组织协调和督促指导。市发改委、市财政局、市自然资源局等市直相关部门按照职责分工协同推动，加强政策协调、工作衔接、调研督导。各县区政府（管委）要落实主体责任，健全工作机制，严格项目管理。各县区主管部门具体抓落实，要规范建设程序，强化监督管理，做好项目验收、绩效评价和考核工作。各相关部门要各司其职、协同配合，共同推进老旧小区整治改造提升工作。（责任单位：市住建局、市发改委、市财政局、市自然资源局等市直相关部门，各县区政府）

（二）明确时间节点。原则上应在每年12月底前完成下一年度计划实施改造项目的调查摸底、征求意见、方案编制、立项报批等前期工作，当年2月底前完成项目招标，3月底前进入工程施工阶段，9月底前完成当年度基础类改造任务，10月底前完成相关验收。（责任单位：各县区政府、市住建局）

（三）优化审批程序。结合工程建设项目审批制度改革，开辟老旧小区改造项目审批“绿色通道”，简化立项、财政评审、招标、建筑、消防、人防、施工等审批及竣工验收手续。对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。（责任单位：各县区政府、市住建局、市发改委、市财政局）

（四）落实用地保障。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等相关利益人同意的前提下，经批准可利用小区及周边存量土地建设各类环境配套设施和公共服务设施，对利用小区内空地、荒地及拆除违法建设、拆危腾空土地加装电梯或建设配套设施的，可不增收土地价款。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定期限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。（责任单位：市自然资源局、各县区政府）

（五）强化宣传引导。各县区要利用广播、电视、“两微一端”等媒体，广泛宣传老旧小区改造的意义、政策、方法步骤和成效，提升人民群众的参与度、知晓度，引导广大居民积极参与、支持、配合老旧小区改造。组织开展群众满意度调查等活动，保障居民参与、监督老旧小区改造全过程。市住建部门会同有关单位，对进度快、效果好的优秀项目、典型做法，及时组织宣传推广，营造良好氛围。（责任单位：各县区政府、市住建局）